小城市房地產市場危機的真相

來源:陶城網-陶城報 作者:朱大鳴 2015-06-26 點擊:6290次 A- A+


  中國一線城市房價反彈得令人心驚肉跳,統計局發布的70個城市商品住宅價格指數全線上漲,深圳樓市上演半年漲一半的神話;另一極的四線或五線城市樓市卻陷入冰窟,經過一輪又一輪的房價上漲博弈之后,樓市呈現一個冰火兩重天的境地。最近去一些小城市,看到當地樓市存量房過剩,開發商心急如焚,熬不住的開發商就變成了“路跑跑”。地方政府無奈,因為土地財政仍然是他們經濟上主要來源。

  問題出在哪里?是不是依然按照傳統的寬貨幣做法就能解決問題呢?事實證明,這只會導致熱點城市房價冒火,最終政府還得把它澆滅下去。因為資本的本性是追逐利潤,這里的利潤當然是差價。房地產只是他們賺錢的工具和媒介,而這類投資者我們稱之為投機者。他們不關心房屋的居住價值,只關注是否能夠“升值”,貨幣之水多了,這種“升值”的預期和現實都支撐著大量的資本介入熱點城市,從而導致房地產市場出現兩難,如果采取打壓措施,會導致市場萎縮,危及整個市場,不打不壓則會導致泡沫經濟的生成,從而將實業連根基都拔掉。

  就這些城市而言,雖然這些小城市存量過剩,但房價卻紋絲不動,原因是開發商拿地成本高,如果說賣不掉等死,降價則會推倒這個多米諾骨牌。在這種狀態下,購房者買不起,也不愿意買,開發商的現金流斷流,利潤難以實現,地方政府依靠的金土地母雞,下蛋效率降低了,債務問題也就出來了。這是一個多方都輸的局面,問題是什么導致小城市房價的多輸的局面呢?

  事實的真相可能很復雜,但整體上來說可能是這些城市的房地產價值被透支的結果。在一輪又一輪的牛市過程中,很多居民擁有多套房,但新來的居民又被相對的高房價阻止在購房者行列之外,再加上一窩蜂式開發,導致樓市存量逐漸過剩。大量的農田變成了鴿子房,城市也在無限膨脹中遇到了邊界。當年只要買套房一賣就賺錢的時代,至少在這些中小城市已經一去不復返了。

  盡管樓市可以自娛自樂地變成金融資本自動增值,但房屋的真實功能畢竟是給人居住。然而,這些城市的常住人口其實是向熱點城市轉移的,大多數的居民只是將之作為一個家鄉的落腳點,而不是長期居住的房屋。對于居住的需求也并非如同熱點城市那樣急迫。因此,無論從供給還是從需求角度,抑或從金融投機的角度,這些城市的房地產市場都是陷入了僵局。

  更重要的是,房地產市場的繁榮是基于實業繁榮基礎之上的。溫州和鄂爾多斯市之所以出現短暫的樓市崩潰現象,大資本惡炒當然是直接的原因,但大資本之所以惡炒房地產,其實還是實業和產業凋敝的結果。這些資金從實業中被擠出來,變成投機資本,結果加速了當地房價泡沫化過程。隨著實業越來越蕭條,房地產繁榮根基以及后續資金的機會越來越少,最終導致市場崩潰,債務危機爆發。

  中國房地產問題其實還是一個社會公正問題,當房地產作為一種財富分配的機制時,加速了貧富分化的進程。而大量的不公正獲得住房的房嬸房叔出現,導致人們對于房地產創富創貧機制的普遍質疑。而政策扶持房地產市場發展的合理性也受到了挑戰。

  這些城市房地產市場出現的問題可能是無解的,危機可能是一種重置資源配置和價格的解決途徑,最后的清算還原可能是還原房地產本色最自然的辦法。地方政府的赤膊上陣救市只會延長這種危機爆發的時間,但卻會帶來更嚴重的后果。盡管人們從情感角度不希望這種危機的爆發,但我們已經基本上錯過了消除這些危機的最佳時機。當下我們應當跳出土地財政思考和房價投機的基本邏輯定勢,例如,吸引更多的人口回鄉創業,振興實業,從根基上來恢復房地產市場的基本功能,解除地方對于房地產過度的依賴癥,還原房地產市場的本色,或有可能從事實上消除房地產市場的危機引發的一系列危機。

  (作者系全國工商聯房地產商會房地產經理人聯盟副主席、上海春之聲集團董事長)

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